平舆县人民政府办公室 关于加强商品房预售资金监管的通知

平政办〔2022〕50号

平舆县人民政府办公室关于加强商品房预售资金监管的通知

各乡镇人民政府,各街道办事处,县直各有关单位:

为切实加强我县商品房预售资金的监督管理,规范房地产开发企业对商品房预售资金的收存、使用行为,保证商品房预售资金专款专用,维护交易双方当事人合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市商品房预售管理办法》《驻马店市商品房预售资金监管办法(试行)》等有关法律、规章和文件精神,结合我县实际,现就加强商品房预售资金监管有关事项通知如下:

一、全县经批准预售的商品房预售资金的收存、使用、管理和监督工作,适用本通知。

二、本通知所称商品房预售资金,是指预售人在取得预售许可后出售,由预购人按合同约定支付的定金、首付款、分期付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等各种款项。本通知所称监管银行,是指与监管部门及房地产开发企业签订商品房预售资金监管协议的银行。本通知所称监管账户,是指房地产开发企业在监管银行设立的专门用于存取商品房预售资金的账户。本通知所称预售人,是指预售商品房的房地产开发企业。本通知所称预购人,是指购买预售商品房的单位和个人。

三、商品房预售资金的监督管理遵循政府指导、银行监管、多方监督、专款专用的原则。

县住房和城乡建设部门是本级商品房预售资金监管部门,具体履行以下职责:负责商品房预售资金收存和使用的监督管理;负责全县商品房预售资金监管协议(以下简称监管协议)的制定、备案和管理工作;负责预售人资金用款计划的审核工作;负责监督监管银行、预售人履行监管协议。 监管部门应当积极推行商品房预售资金网络管理制度,建立统一的监管信息系统。

监管银行应当根据本通知的规定,密切配合监管部门,共同做好商品房预售资金监管工作,具体履行以下职责:按照监管协议履行商品房预售资金的监管责任;协助监管部门对商品房预售资金的使用进行监督;负责按照统一标准建立商品房预售资金的收存、支出台账,并进行日常管理;配合预售人做好商品房预售资金收存、使用情况的月报表工作;协助监管部门核实预售人在商品房预售资金存取方面的异常行为。

四、商品房预售资金监管周期,从申请办理商品房预售许可证始到完成房屋首次登记止。

五、预售人应在申请商品房预售前,申请开立监管账户,经监管部门审核通过后,与监管部门、监管银行签订监管协议。监管协议应载明企业名称、项目名称、坐落、幢号、总建筑面积、国有土地使用权(不动产权)证书编号、建设工程规划许可证书编号、建筑工程施工许可证书编号、项目开竣工日期、项目施工单位、项目工程监理机构、项目监管资金总额、监管银行、监管内容、监管时间、违约责任等内容。预售人在签订监管协议3个工作日内,将监管协议报监管部门备案。未按规定期限备案的项目,县住房和城乡建设部门不得办理相关手续。

六、预售人在监管银行开立“非预算单位备案类专户”,应以预售项目(栋)为基本单位。一个预售项目(栋)原则上设立一个监管账户,同一预售人有多个预售项目(栋)的,应分别设立监管账户,监管账户名称为:基本账户+项目名称+楼(栋)号,预留签章须与监管账户名称一致。未设立监管账户的项目,县住房和城乡建设部门不得办理相关手续。

项目预售过程中,原则上不得变更监管银行和监管账户,预售人须变更监管银行或监管账户的,应当与原监管银行达成一致意见并报监管部门批准,重新签订监管协议,将原监管账户的结余资金转入新监管账户。办理变更手续期间,暂停办理商品房预售资金的收存、拨付手续。

七、《商品房预售许可证》应标注监管银行及监管账号,县住房和城乡建设部门在公示《商品房预售许可证》时,应当将监管账户一并公布。预售人在取得《商品房预售许可证》后,应当将监管账户在商品房销售场所予以公示。

八、预售人应将其监管账户作为商品房预售资金收款账户提供给预购人,不得向预购人提供非监管账户作为商品房预售资金收款账户。预购人缴纳的定金、首付款、分期付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等商品房预售资金,必须全部直接存入相应的监管账户,预售人不得直接收取定金、预付款、购房款(包括预售商品房按揭贷款)等各种款项,预售人凭相应的监管账户缴款回单,为预购人开具售房票据。未将商品房预售资金存入相应监管账户的项目,县住房和城乡建设部门不得办理相关手续。

预购人按揭贷款购买商品房的,其按揭贷款由贷款银行足额划入预售人提供的监管账户,不得划入任何非监管账户。贷款银行在收到预购人出具的首付款全额存入监管账户凭证前,不得发放按揭贷款。贷款银行未按规定将其发放的按揭贷款直接划入监管账户的,依法追究贷款银行相应法律责任。

九、商品房买卖合同应载明商品房预售资金监管的内容,网上签约后预售人凭监管银行出具的缴款回单等资料,及时到住建部门办理商品房合同备案手续。

十、预售人使用商品房预售资金,应编制用款计划。使用商品房预售资金应当经该项目的监理单位对用款计划的真实性出具证明后,向监管银行申请;监管银行应当在3个工作日内提出使用资金意见,持用款意见及用款计划、监理单位的证明报监管部门核实;监管部门对用款计划意见核实后,3个工作日内完成审核;监管银行按照核准意见即时拨付资金。预售人收取的商品房预售资金,只能用于支付该项目建设的施工进度款、建设单位管理费及法定税费等有关工程建设费用。在房屋完成首次登记前,商品房预售资金不得挪作他用。

预售人使用商品房预售资金的用款计划,应当按照办理商品房预售许可证10日后;建成层数达到涉及层数四分之一;建成层数达到涉及层数三分之一;建成层数达到涉及层数二分之一;建成层数达到涉及层数四分之三;主体结构完成(含二次结构完成);水电安装、地坪、内外粉刷完毕;门窗、电梯安装完成,外墙涂料粉刷完毕,达到验收条件;竣工验收备案;办理房屋首次登记十个环节设置资金使用节点。

监管部门一般按照以下原则核准预售人的用款申请:自建设项目取得商品房预售许可证开始,建成层数达到规划设计总层数一半的,累计使用资金额度原则上不超过重点监管资金40%;主体结构封顶的,累计使用资金额度原则上不超过重点监管资金的70%;单体工程竣工交付的,累计使用资金额度原则上不超过重点监管资金的95%。监管部门可参考预售人信用综合评价和项目建设情况,增加资金拨付频次,允许预售人以保函的形式担保使用监管资金。

十一、预售双方达成退房协议并已办理商品房买卖合同备案撤销手续的,预售人与预购人应同时向资金监管部门提交退款申请,申请解除退款部分的监管;监管部门核准后,应当在3个工作日内书面通知监管银行解除该部分资金的监管,监管银行即时办理,将监管资金转入预购人账户。有关部门对监管账户进行冻结或扣划的,监管银行有义务证明商品房预售资金及监管账户的性质,并及时将有关情况书面告知监管部门。

十二、监管银行应加强对监管账户的管理,建立健全授权审批等内部管理制度,定期核查商品房预售资金审批支出等环节的制度执行情况,发现商品房预售资金未按时、足额存入监管账户的,应及时将相关情况报送监管部门;发现违规出账等问题的,应立即纠正。

十三、监管部门应当强化评价结果共享应用,将预售资金监管额度与预售人信用综合评价结果挂钩,按照信用评价登记实施差异化管理,对信用良好的预售人可凭银行担保函、第三方担保函抵顶不高于保函金额的预售监管资金。

十四、预售人办理房屋首次登记后,应当书面告知监管部门。经核查情况属实的,监管部门于3个工作日内通知监管银行解除对监管账户的监管,并按规定办理监管账户注销手续。预售人违反相关法律、法规、规章规定的,依照相关规定处罚,并记入开发企业信用档案,增加预售资金监管总额,造成严重后果的,依法追究法律责任。

十五、建设项目的监理单位提供虚假证明材料或采取其他方式协助预售人违规使用商品房预售资金,监管部门将其违规行为通报有关主管部门,依法追究责任。

监管银行未按监管协议履行监管职责,擅自拨付、挪用监管资金的,监管部门按照监管协议约定暂停或终止其商品房预售资金监管业务,并通报相关部门按照有关规定处理,情节严重造成损失的,依法追究责任。监管银行擅自拨付、挪用监管额度内资金的,应当负责追回资金,无法追回的依法承担相应赔偿责任。

监管部门及其工作人员在商品房预售资金监管工作中玩忽职守、徇私舞弊和违规操作的,依法追究责任。

十六、本通知自下发之日起执行。

2022年9月10日

平舆县人民政府办公室            2022年9月10日印发

文件解读:《关于加强商品房预售资金监管的通知》政策解读